房地产开发投资增速持续下降。2022年1-12月，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%，比1-11月扩大0.2个百分点；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

 

 

展望未来数月，房地产开发投资增速将继续下降。主要原因有：第一，1-12月份，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。第二，1-12月份，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。

 

 

房地产开发企业资金来源降幅持续下降。2022年1-12月份，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%，降幅比1-11月扩大0.2个百分点。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。

 

 

展望未来数月，预计房地产开发企业资金来源将呈平稳趋稳态势。主要原因有：为贯彻落实中央经济工作会议部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，既包括抓好已经出台政策的落实，也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等。

 

 

商品房销售面积和销售额增速继续下降。

 

 

2022年1-12月份，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，降幅比1-11月扩大1.0个百分点，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，降幅比1-11月扩大0.1个百分点，中住宅销售额下降28.3%。

 

根据统计局数据测算，2022年1-12月商品房销售单价为9814元每平米，比2021年同期下降3.2%，比2022年1-11月下降0.3%。展望未来数月，房地产市场低迷，商品房销售增速将呈下降态势。

 

 

（1）新建商品住宅（不含保障性住房）价格

 

1月份新建商品住宅价格同比下降，环比持平。1月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比平均下降2.3%，降幅与上月持平。新建商品住宅价格环比持平，比上月提高0.2个百分点。

1月份，新建商品住宅同比下降的城市有55个，比上月增加2个；同比持平的城市有0个，比上月减少1个；同比上涨的城市有15个，比上月减少1个。新建商品住宅价格环比下降的城市有33个，比上月减少22个；持平的城市有1个，比上月增加1个；新建商品住宅价格环比上涨的城市有36个，比上月增加21个。

 

（2）二手住宅价格

 

1月份二手住宅价格同比下降，环比下降。1月份，70个大中城市二手住宅价格同比下降3.8%，降幅与上月持平，环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

 

1月份，二手住宅价格同比下降的城市有64个，与上月城市数量相同；持平的城市0个，与上月城市数量相同；同比上涨的城市有6个，与上月城市数量相同。二手住宅价格环比下降的城市有57个，比上月减少8个；持平的城市0个，与上月城市数量相同；上涨的有13个，比上月增加8个。

 

存在诸多有利因素促使房地产价格下行，第一，我国优化疫情防控政策，短期内对经济影响存在不确定性，部分购房者担心就业和收入预期不稳，持观望态度。第二，库存增加。2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

 

同时，也存在诸多因素支撑房地产价格上升，第一，房贷利率降低。建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二，部分城市放松行政性限购限售政策。在保交楼专项借款的基础上，研究保交楼贷款支持计划、全国性金融资产管理公司专项再贷款、住房租赁贷款支持计划等。人民银行、银保监会2022年11月11日发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

 

抑制房价上涨与支撑房价的诸多因素并存，预计房产价格短期内在政策调控下房价将保持平稳运行态势，涨幅保持平稳回落。