回首2022年，房地产市场持续下行，多项房地产指标下滑明显。2022年1月至11月，全国房地产开发投资下降9.8%，商品房销售面积同比下降23.3%，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，房地产开发景气指数今年以来持续下降。11月份，商品住宅销售价格环比总体延续降势，一些房企在2022年面临流动性困难。应该说，2022年我国房地产市场一直在寒冬中徘徊。无论是房地产开发企业，还是房地产产业链中各个环节的企业，都面临不小困境。房价下行的城市较多，购房者观望情绪浓厚，房地产市场的良性循环受到阻碍。

 

与市场持续下行相对应的是，旨在促市场企稳回暖的房地产调控政策不断出台。12月26日，东莞宣布进一步优化房地产调控政策，解除限购，加强限售，可以看出，政策目的在于支持刚性和改善性住房需求，同时坚持“房住不炒”。实际上，今年以来，各地“因城施策”“一城一策”，很多城市都松绑过去的限制性政策，促进房地产市场企稳的政策可谓应出尽出，包括放松限购、限贷、限售、限价，以及调整住房公积金政策，出台“一人购房全家帮”等鼓励政策，出台棚改房票安置政策，减免住房转让税费，发放住房补贴等举措。

 

针对一些房地产开发项目逾期难交付，有关部门和各地方政府积极推进“保交楼”保障购房者权益。全力以赴“保交楼”有助于重塑市场信心。有关部门针对已售逾期难交付的房地产开发项目，推出较大规模的政策性银行专项借款正在落地见效。进入11月份，房地产金融政策不断，央行、银保监会推出“金融16条”。随后，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”支持房地产市场平稳健康发展。本轮房地产调控的特点是从供需两端齐发力，既有针对需求端限制性措施的放松，以及降低首付和房贷利率等举措，又有针对供给端房地产开发项目和房地产企业拓宽资金来源的支持措施。

 

房地产市场在过去20多年经历了飞速发展，对经济增长的支撑作用十分明显。近一年多以来的房地产市场调整，教训十分深刻。过去房价上涨过快，风险积聚，住房在一些城市出现供需失衡。对于许多购房者而言，更看重住房的投资属性，居民负债率上升过快，住房在居民财富的占比一直居高不下。同时，行业也形成了高杠杆、高负债、高周转的模式，房企也因此在本轮调整过程中暴露了风险，防范和化解房地产领域金融风险，已经成为有效防范和化解重大经济金融风险的重要内容。

 

应充分认识到，未来房地产市场需要进一步发展，也有继续实现平稳健康发展的空间。有人认为，到现在这个阶段，房地产市场不会再有太多发展机遇了，这种认识是片面的。房地产始终是国民经济的支柱产业，其链条长、涉及面广，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。同时，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。

 

针对当前房地产行业的下行态势，需采取更大力度政策举措，支持房地产行业平稳健康发展。近期密集出台的政策措施逐步见效的同时，相关调控政策仍有进一步完善的空间。需要研究出台新的政策举措，改善房企资产负债，有效增加住房供给。还需研究中长期治本之策。深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。

 

我们有理由相信，房地产市场经过一段时间深度调整，在多重政策作用下，在经济发展总体向好的大背景下，有望走出低谷，进入平稳发展阶段。