国家发改委：政府和企业投资项目规划需考虑REITs退出可行性

2022-12-07 10:24:33

近日，国家发改委发布《政府投资项目可行性研究报告编制通用大纲（征求意见稿）》和《企业投资项目可行性研究报告编制参考大纲》（征求意见稿），在意见稿“项目融资与财务方案”中均提出：对于基础设施项目，研究提出项目建成后通过不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产、实现资本金退出的可能性。这是国家层面首次在项目规划建设阶段将REITs作为退出机制的具体业务指导性文件。

政府投资项目可行性研究报告编制通用大纲

第七部分：项目融资与财务方案

（一）项目投资估算

对项目建设和生产运营所需投入的全部资金即项目总投资进行估算，包括建设投资、建设期融资费和流动资金，说明投资估算编制依据，明确建设期内分年度投资计划、更新改造和追加投资计划等事项。

（二）项目盈利能力分析

分项测算项目营业收入和补贴性收入及各种成本费用。对于没有营业收入的非经营性项目，开展项目周期资金平衡分析，提出开源节流措施；如果营业收入不足以覆盖项目成本费用，分析可行性缺口补助方案，评价政府付费能力。对于政府资本金注入项目，通过分析项目计算期的财务报表，计算财务内部收益率、财务净现值等指标，评价项目盈利能力。

（三）项目融资方案

说明政府财政资金介入的必要性、方式，明确资金来源，形成资金闭环。对于政府资本金注入项目，说明项目与金融机构对接情况，评价项目的可融资性，明确股债结构和资金来源，研究发行产业基金、权益型和股转类金融工具、专项债等融资方式的可行性。对于基础设施项目，研究项目建成后采取不动产投资信托基金（REITs）、政府和社会资本合作（如TOT）等方式盘活存量资产、实现项目资本金退出的可能路径。

企业投资项目可行性研究报告编制参考大纲

第六部：项目融资与财务方案

（一）项目投资估算说明投资估算编制依据，估算项目建设投资、流动资金、建设期融资费用，建设期内分年资金使用计划，编制相关表格。

（二）财务盈利能力评价估算项目营业收入和补贴性收入及各种成本费用，分析项目的现金流入和流出情况，评价项目的财务盈利能力。

（三）项目融资方案比较项目融资和企业主体融资模式，结合企业自身能力，分析项目资本金和债务资金来源及结构、融资成本以及资金到位情况，评价项目的可融资性。结合环境-社会-治理（ESG）责任投资要求，评价项目获得绿色金融、绿色债权支持的可能性。对于基础设施项目，研究提出项目建成后通过不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产、实现资本金退出的可能性。如果企业拟申请政府投资补助或贴息，还应根据相关要求研究提出申请投资补助或贴息的资金额度。

（四）债务清偿能力评价按照负债融资的期限、金额、还本付息方式等条件，编制预测的项目借款偿还计划表等财务报表，计算偿债备付率、利息备付率、借款偿还期等债务清偿能力评价指标，从而判断项目支付利息及偿还债务本金的能力。

（五）财务持续能力评价根据投资项目财务计划现金流量表，统筹考虑企业整体财务状况、总体信用及综合融资能力等因素，判断拟建项目是否有足够的净现金流量维持正常运营及资金链安全。

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