构建多层次住房供应体系，满足居民多层次、多元化居住需求。大城市经济发展水平高、就业机会多，吸纳外来人口总量大，但较高的房价水平也造成居民购房支付能力不足，在一段时间内必须通过租房解决居住问题。解决好大城市住房问题，要更加重视租赁住房的发展：发挥好公租房对低收入人群的兜底作用，保障性租赁住房要覆盖适度、运营高效，保障范围和水平与经济社会发展阶段相匹配；市场化租赁住房是满足居民更多元化租赁需求的主体，通过盘活存量住房、利用闲置物业改建租赁房和集体土地建设租赁房等多种方式增加有效供应，推动建立可持续租赁住房发展模式；以城市更新为抓手，提升老旧小区和城中村房屋及相关基础设施和公共服务质量，持续改善存量租赁住房居住品质。以一线城市为代表的大城市商品房价格偏高，表明其供需矛盾比较突出，建议增加商品房供应，将商品住房价格稳定在相对合理水平。同时，新建商品房要品质优先，更好满足居民持续改善居住条件需求。

 

优化土地供应结构。部分大城市由于房价高，当地政府重视需求端调控，但调控要取得预期效果，还需通过优化土地供应结构和节奏进一步完善供应端调控措施。目前大城市普遍面临商办等非居住用地供应量过大造成的非居住商品房空置率高、库存大等问题，建议降低非居住用地比例，增加住宅用地特别是商品住宅用地比例，从供应端解决新建商品住房供应不足问题。同时因地制宜，在科学预测住房需求的前提下，把握供应节奏，促进市场供求动态平衡。

 

重视房地产金融宏观审慎管理。房地产金融政策调整，特别是首付和贷款利率大幅下降，是造成房地产价格短期大幅上涨的主要原因。大城市房价高、居民购房抵押贷款金额大，房地产金融政策调整对房价影响更大。建议加强房地产金融宏观管理，避免住房金融政策短期内大幅变化对市场形成冲击。因经济形势变化需调整利率水平时，采取必要对冲措施。贷款利率处于下行周期时，对短期内供应不足、需求较旺盛的城市，可以适当上调首付比例，防范低利率过度推升房价。贷款利率处于上升周期时，可以适当降低首付比例，减轻购房负担。

 

推进大城市与周边城市协调发展。深圳等一线城市开发建设早，土地资源不足矛盾较为突出，在难以大量增加新建商品住房供应情况下，建议统筹以一线城市为核心的都市圈内产业、交通等基础设施布局、公共服务和住房发展，实现产业、人口、公共服务和住房协调发展。推进大城市劳动密集型产业疏导，加大中心城市周边城市、中小城镇基础设施建设并适当增加住房供应，对教育、医疗等公共资源和一些重要基础性产业布局适当向大城市周边城市倾斜，通过协调发展解决部分大城市商品住房供应不足、房价过高等问题。

 

加强监测预警。准确掌握大城市人口、住房存量、土地供应等基础数据，是判断当地市场形势和供求趋势、发挥好房地产长效机制的基础。建议充分利用人口普查数据、相关部门日常管理数据以及相关市场机构数据，把握人口总量、结构、住房总量、户均规模和土地等存量、增量情况，在科学预测住房需求趋势基础上确定住房和用地供应规模、结构、时序，有效引导金融等资源配置，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

 

作者：邓郁松 国务院发展研究中心市场经济研究所副所长