保障房建设对2022年房地产投资的拉动估算

平安证券 / 2022-01-17 08:43:19

十四五期间保障性住房发展目标旨在于形成保障性租赁住房，而非产权型住房。因此，保障房战略对我国经济的拉动作用，主要在于拉动房地产投资而非消费。测算2022年保障房对房地产开发投资的拉动，我们的逻辑是：首先，估算保障性住房的增量，并将其划分为“新建”和“改建、扩建及其他”两类，其中，“新建”部分同时涉及建安支出投资和土地购置费等其他费用投资，而“改建、扩建及其他”部分主要涉及建安支出；然后，估算全部保障房带来的建安和土地购置等其他费用投资额的增量，即可估算出保障房对房地产开发投资的拉动。测算结果显示（图表4），预计2022年我国保障性住房增量为230万套（间），拉动房地产开发投资3363.8亿元，占2021年房地产开发投资总额（预测值）的2.3%，也就是说，预计拉动2022年房地产开发投资2.3个百分点（比2021年多拉动1.2个百分点）。

我们的具体测算步骤如下：

1）估算新增保障房数量。如前文所述，我们预计十四五期间全国新增保障房780万套（间）。假设2021年40城保障房供应按计划的93.6万套完成，按照全国保障房供应总量为40城的1.2倍计算，2021年全国保障房供应量为112万套，2022-25年剩余目标合计为668万套。考虑到，一般住房新建周期在2年左右，若需在2025年完成目标，则需在2024年及以前提前部署。参考十三五期间棚改住房建设节奏，2016-2019年完成了五年计划的90%以上。加之，2022年亟需“稳增长”政策发力。综合考虑下，我们预计2022年全国新增保障房约230万套（间），约占十四五规划目标的三成左右。

2）估算建安支出投资。我们将2022年新增保障房分为两类：一是新建，二是改建、扩建或其他。综合考虑各地政府引导存量改建、但盘活存量也存在客观难度，我们假设新建占比50%。据中国建设工程造价信息网数据，2021年上半年全国住房建安工程造价（小高层/高层）为2120-2426元/平方米，适当考虑2021年以来建材价格上涨情况（假设2022年建安工程同比增长6%），预计2022年全国新建保障房平均建安成本约为2500元/平方米。另假设改建、扩建或其他部分的保障房平均建安成本为1000元/平方米。假设每套新增保障房平均面积为60平方米（保障性住房理论上每套不超过70平米）。我们测算，2022年新建保障房建安支出为1725亿元，改/扩建和其他部分建安支出为690亿元，合计2415亿元。

3）估算土地购置费投资。假设仅新建部分保障房涉及土地购置费等其他费用支出。参考近年来房地产投资中建安支出与其他费用（土地购置费等）的比例关系：2018年以来截至2021年11月“其他费用”与建安支出比例平均值为0.55。假设未来新建保障房所涉及的“其他费用”的平均比例也为0.55，则2022年新建保障房涉及的土地购置费等其他费用支出为948.8亿元。

4）测算保障房拉动房地产开发投资金额。至此，2022年全国保障房发展拉动的房地产开发投资预计为3363.8亿元（=总建安支出2415亿元+其他费用支出948.8亿元）。假设2021年1-12月全国房地产开发投资累计同比为4.5%，对应累计值为147807.9亿元。2022年全国保障房涉及的房地产开发投资，占2021年房地产开发投资总额（预测值）的2.3%。按照同样方法，2021年全国保障房建设（合计112万套，新建部分建安成本为2400元/平方米，其他假设不变）对2021年房地产开发投资同比增速的拉动为1.1个百分点。对比来看，2022年保障房投资对房地产开发投资同比增长的拉动，比2021年多1.2个百分点。

需要注意的是，上述测算主要考虑的是“保障性租赁住房”对房地产投资的拉动。事实上，“保障性住房发展”/“保障性安居工程”的概念更为广泛，除保障性租赁住房外，还包括鼓励新增一般租赁住房、公租房供应等。此外，由于政策规定了新增保障性租赁住房需要在全部新增住房供应中占据一定比例（如15-50%），全国各地在推进保障性住房发展的同时，也会支持一般商品房的平稳发展（正如中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”）。我们认为，保障房的发展还可能一定程度上促进商品房等其他类型住房的建设，继而对房地产投资的拉动效应或更为明显。

平安证券作者：平安首经团队钟正生/张璐/范城恺

风险提示：房地产投资预期引导难度较大，个别房企违约事件影响超预期，居民住房消费需求弱于预期等。

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