从中长期看，决定我国房地产市场的宏观因素主要有四种：社会因素、经济因素、政治因素和房地产市场本身供需状况。社会因素主要参考变量有人口总量、人口年龄结构、城镇化率等，经济因素主要变量有国民经济增速、居民收入增速、居民杠杆率、货币供应量增速等，政治因素在宏观层面主要看国家政局是否稳定。在我国，第三个因素无论从横向还是纵向看，都是平稳占优项。因此，这里重点讨论其他三个因素对我国房地产市场中长期趋势的影响。

 

首先从社会因素看，房地产市场高速增长阶段已过。从人口总量看，根据联合国的预测，我国人口总数大概率在2030年前达峰（见图36）；从人口结构看，人口老龄化趋势明显，根据第七次人口普查数据，2020年我国65岁及以上人口占比达到13.5%，进入中度老龄化社会，意味着有购房需求的人口比重在下降；从城镇化率看，2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%，2010-2020年年均增长1.42个百分点（见图37），虽然我国城镇化水平与国际发达经济体相比还将继续提高，但随着我国农村进入中度老龄化（2020年农村65岁及以上人口占比达到17.7%），进城农民群体规模将减少，预示未来城镇化进程将放缓，新增购房人群规模和需求也将随之减缓。

 

其次从经济因素看，购房有效需求进入减缓下降阶段。从购买能力看，国民经济和居民收入（一个硬币的两面）高增长阶段已经过去，当前及未来一个时期将维持中高速增长；从债务负担看，近几年来居民部门杠杆率不断提高，从2002年的14.6%提高到2020年的62.2%，购房支出占剔除消费支出外收入（可支配收入-消费支出）的比重已经超过80%（见图38），表明居民购房负担很重，购房潜能小；从流动性看，货币供应量增速高增阶段也已经过去，央行明确要求货币供应量和社会融资规模增速与名义GDP增长率基本匹配，表明支持房地产价格上涨和需求的货币环境变得中性化。

 

最后从房地产市场本身的供需状况看，已经达到总体供需平衡。根据国家统计局数据，2019年我国城镇居民人均住房建筑面积和农村居民住房面积分别到39.8和48.9平方米（见图39）；央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套，表明总体供需已达到平衡，房地产市场更多的结构性失衡问题。

 

综上，在未来很长时期内，我国房地产市场将不可避免地面临人口数量见顶、人口老龄化、城镇化放缓、居民收入中高速增长等系列趋势性因素的约束，房地产市场将由“增量粗放时代”向“存量高质时代”转变。

 

作者：财信研究院 宏观团队