美国房地产税的征收情况分析

清华金融评论 / 2022-01-05 11:38:37

房地产税改革试点政策引起了社会极大关注。本文提出的模型为试点地区设计本地房地产税的具体税率、分析房地产税对本地房地产价格的短期效应以及对本地经济的长期影响提供了一个有用的分析框架。本文分析认为，征收房产税将对房价上涨有抑制作用，短期内对房价的影响大于长期，长期有利于实体经济发展。

我们先讨论一下世界第一大经济实体美国的房地产税实践经验。

房地产税是美国地方政府和地方公共服务部门的主要收入来源，具有稳定、逆周期等特点。其征收原则是“民众授权，取之于民，用之于民”，征收主体为美国的市或县一级的基层政府或者公共服务部门，包括教育主管部门（用于支付教师工资以及公立学校的运营与维护）、公共交通主管部门（用于运营和维护公共交通系统）以及其他市政主管部门。

各个部门依据各自的预算，计算出对应的房地产税率，对同一房地产进行征税。房地产税征收的对象是房地产产权所有人，包括自然人和法人。

征收的标的是居民住宅或者商业房地产中不享受减免待遇的部分，免于或者减少征税的房地产包括宗教活动场所（教堂、寺庙等）、非营利组织拥有的房地产、产权所有人自住的减免部分以及教育机构所有的房地产（如小、中、大学的房地产）。

产权人自住的减免金额各地皆不相同，由各地自行决定且各地差距较大，可以低到每年5000美元，也可以高达50万美元或者自住的第一套房的全额。

美国地方政府通常按照财政年度征收房地产税。税额的计算和征收大致有以下几个步骤。首先，有征税权的各政府部门（包括县或者区政府，学区，水电交通等公共事业部门）分别依据各自的预算和其他方面的收入来决定需要征收的房地产税金额，并按照征收对象的估价计算税率。

税率的计算方法如下：

举例来说，某学区2020财政年总预算为6500万美元，除房地产税外，其他来源的收入为2500万美元。可征税的房地产的总估值是25亿美元，其中可以减免5亿美元。那税率就是：

其次，税收部门把各部门的税率汇总，计算每处房地产需要缴纳的总税额，然后把总税额以及各部门分别征收的明细通知征税对象。纳税人可以选择一次性地把总税额缴到税务部门，通常情况下一次性缴税有一定折扣，比如可以少缴税额的2%。

纳税人也可以选择一年分次缴税，这种情况下没有折扣。如果纳税人不按时缴税，则需要额外缴纳利息甚至罚金。如果长期拖欠税款，政府可以强制征收拍卖房地产。

如果房地产出现产权变更，卖方通常会把自己持有房地产期间的房地产税预付给买方，由买方统一纳税。比如说，如果2019年7月到2020年6月的房地产征收的日期是2020年7月1日。

甲方在2020年2月1日把房产卖给乙方。在交易时，甲方会按照上一年的房产税额，把2019年7月1日到2020年2月1日的房地产税预付给乙方。而乙方在2020年7月1日把整年的房产税缴纳给税务部门。

房地产的税率是按照征收对象的估价（估值）而不是市场价（市场值）计算的。房地产的估价只用于计算税率，通常与市场价成比例，但是通常会低于市场价。各地的估价与市场价可以相差很大。

在美国，估值与市场价的比率最低的地区包括密西西比州的一些地区，估价大约是市场价的10%。在比率最高的地区，比如马萨诸塞州的一些地区，估价可以是市场价的100%。房地产的估价通常由地方政府估价办公室计算更新，通常每年更新一次。

虽然房地产的正式税率是按照税额占估价的比例来计算的，但是有效税率这个概念有助于我们横向比较各地的房地产税率。所谓有效税率，就是房地产税额占房地产市场值的比例。

2020年美国51个州（包括首都华盛顿特区）平均个人住宅的有效税率在0.28%（夏威夷）到2.49%（新泽西）之间，中位数是佐治亚州的0.92% 。按照这些有效税率，一栋市价20万美元的住宅，每年的税额在560美元到4980美元之间。

文/彭亮美国宾州州立大学商学院教授

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