贾康：近年辖区内房价涨跌成了判断一个地方政府调控是否有力的背景板，这也反映了管理部门和地方政府的思维惯性——当房价上涨得到了一定的遏制，地方政府会以此表示积极贯彻中央提出的房地产调控方针，也很容易由管理部门认定为“房住不炒”的体现，都当成工作上的成绩。而当房价上涨得比较多的时候，就会被认为调控不力。但是实际上，根据中国房地产市场早已明显分化的情况，我认为不要太在意70城房价总合统计的变动情况，而是要关心具体城市、具体房屋类型的有关数据。

 

现实生活中，即使关注具体城市的具体房屋成交价格，也要考虑到当前调控带来的部分市场扭曲因素，可能会有一定的“水分”在其中。比如在深圳采用指导价、参考价（实为指令价）等行政手段拼命打压房价、限制交易，这就掩盖了市场真实的供需对比情况。为了完成交易，购房者和卖房人之间可能会去签订一个补充协议。比如说，在行政手段之下，房屋价格被人为压低，卖房人可能提出购房人以高价购买房子中的艺术品、家具等东西，补充被压低的那部分价格。否则，卖房人不愿意按照官方压低的价格出卖自己的房子。这些情况是不反映在官方的统计之中的，这就导致官方公布的数据并不能反映真实的市场成交价格和本应形成的交易数量。

 

 

贾康：近十年来中国房地产市场的分化很严重，早已经形成了冰火两重天的局面。唐山、岳阳等这些“冰”的市场区域，地方政府可能觉得价格继续下调反映了当地经济景气不足，进而会影响投资者信心等，出台了限跌令。而在深圳等热点城市，则，是出台限涨手段。总的来看，现在中国的楼市是热了不行、冷了也不行，市场正常供需形成的价位已被行政手段扭曲。在早已形成的冰火两重天的市场格局下，继续一味用非市场化手段管控房地产市场，不但治标不治本，还会进一步积累矛盾。

 

那么，如何解决中国的房地产市场健康发展的问题？中央提出的打造基础性制度建设的长效机制是出路。我认为，基础性制度建设至少包括土地制度、住房制度、融资制度、税收制度等，这一系列配套的制度改革要攻坚克难动真格。

 

 

贾康：从前几年有关文件的表述看，管理部门在房地产税立法方面越来越趋于审慎保守。我的观点是，从现在新的形势看，要争取尽快启动房地产税方面的立法。在立法程序启动后，按照过去的立法经验，要走一审二审三审这些标准程序。如果有些问题存在激烈争议的话，还要经过四审。也就是说，哪怕启动立法，走完这一系列的程序也很可能是一个相当长的过程。那么在这个过程中，我认为可以考虑在扩大房地产税试点范围方面做一些制度创新，既适应市场分化格局下不同地方有针对性的现实需要，也为统一立法过程增加一些本土经验，作为优化立法的依据。深圳、海南、浙江等地，可以不必等待房地产税立法这一漫长过程，可以先加入试点范围进行动真格的改革，一方面用市场化的手段代替行政调控的手段，以解燃眉之急。另一方面，可以给其他地方和全局配套改革探索更好的案例经验。

 

为什么说可以在深圳、海南、浙江进行房地产税的扩大试点呢？这是因为这三个地区目前是比较高级别的位于创新前沿的示范区。深圳要按照中央的要求打造中国特色社会主义市场经济先行示范区，在这一背景下，显然一味地用行政手段管控房地产决不是出路，深圳必须下定决心用经济手段置换掉行政手段。海南是要按中央要求打造世界上最大规模的自由贸易港，自贸港要求投资便利化、贸易自由化、要素充分流动，且在2025年前要做好封关运作准备工作，适时启动全岛封关运作。在这个意义上，海南也应该尽快考虑用经济手段替代行政手段来促进房地产市场健康发展和树立自己应有的国际形象。浙江则是中国共同富裕示范区，要促进共同富裕率先在2035年达到共同富裕目标，所以浙江理应加入积极试点的行列，进行房地产税方面的改革。

 

 

贾康：解决好住房的问题、实现住有所居，显然是共同富裕不可分割的组成部分。当前住房资源的配置状况差距悬殊，有的人有几十套甚至几百套房子，而有的人基本的住房刚需问题都得不到解决。那么，如何解决好住房方面的这一结构性问题？一方面，要更好地解决住有所居的有效供给问题，这种有效供给要多样化，特别要增加低端的保障房方面的供给，解决买不起完全产权房这部分人群的住房问题。另一方面，进行房地产税方面的制度建设，发挥房地产税防抑炒房、减少空置、调节收入分配与财产配置、遏制收入悬殊两极分化的作用。

 

 

贾康：房企出现问题的客观原因，可能跟前段时间政府的一些调控措施有关系。比如，在贷款的去向方面，政策方面越来越要求区别对待，政策提出对实体经济里边的制造业要更多的给予贷款支持，要对小微企业更多的支持。而对于房地产这个领域里边的融资政策划出红线，明显收紧。但还是要强调需从主观原因看，前些年一些房地产企业可能在扩张方面存在用力过猛、战线太长的问题，也有的企业过于多元化扩张了。总体来说，资金链一旦出现紧张，危机的局面可能就会跟出来了。

 

整体看，我认为当前房地产企业的风险总体而言还是可控的，但需要有关管理部门密切跟踪实际动态，及时出台必要的一些措施，按照法治化的轨道化解矛盾。房地产是中国经济实现自己的成长性而走向现代化过程中的支柱产业，其形成的整个上下游的链条会拉动经济的大盘。要防止房地产企业的风险向其他一些产业的扩散，高度警惕出现多米诺骨牌效应，尤其是要注意多米诺骨牌的第一和第二张牌，不能让其轻易传到下面去，引起连锁反应。因此，政府要高度重视房企风险，紧密跟踪事态，在防范与化解房地产风险方面要进行积极的考虑和布局。目前看政府可用的手段还是不少的，当然政府出手去化解危机因素，要具体问题具体分析、对症下药，不能拿一个方案去解决所有企业的问题。而且要尽量按照合乎市场经济的规范采取措施，而非简单地使用行政手段去解决问题。

 

当然也有人提出，优胜劣汰是市场的基本原则，淘汰掉该淘汰的企业本来就是一个大洗牌的过程，所以，政府没有必要出手去救房地产企业。但是从已有国际经验看，贸然一举刺破泡沫会带来很大的影响，如果不能及时收敛这些影响，就会使得经济问题社会化、政治化。比如，美国当年的次贷危机前期处理就是一个教训，当时美国政府没有及时出手救助雷曼兄弟，任其破产，导致了金融海啸升级为席卷全球的金融危机，这就不是一个仅仅援引市场优胜劣汰原则就能够解决的问题了。因此，面对泡沫刺破可能带来的风险，在适当的时候，政府可以从全局角度考虑，截住资金链条断裂的危机冲击波，降低风险。

 

 

贾康：中国的工业化和城镇化还有相当可观的空间，尤其是城镇化高速发展期应还有约20个百分点的增长空间，因为全国14亿人中还有一大半的人没有取得城市户籍，无水分的真实城镇化水平反映在户籍人口城镇化指标上才仅为44%出头，这是中国经济的一个基本情况。因此，一些唱衰房地产业的观点是没有道理的，房地产在可以预见的很长一段历史时期内，一定还会是中国经济的支柱产业。当然，当前房地产业的调整也是极有必要的，房地产业总体而言从黄金时代已转为白银时代，以后还会转向更为沉稳的黑铁时代，但最关键的，一定是具体分析冰火两重天格局下特定城市、特定地段的情况。

 

关于未来的政策取向，对应于中国的房地产市场格局的冰火两重天，也不能一概而论。因此，未来的政策取向应会继续延续一城一策的取向。