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房地产行业杠杆率过高,警惕信贷突然收紧导致的债务危机分析

2021-07-28 14:07:36
近年来,房地产企业杠杆率过高的现象已经引起决策层的高度重视,随着规定了银行的房地产贷款及个人贷款上限的《关于建立银行金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》自2021年1月1日起实施,明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”逐渐在各省市落地。房地产行业去杠杆的融资限制陡然收紧,踩到至少一条“红线”的房企不在少数。杠杆率过高之下,房企由于信贷收紧导致偿债能力不足的风险加速暴露。
 
华夏幸福的债务危机是今年房地产领域风险暴露的典型代表。作为1998年成立的房地产企业,华夏幸福成长迅速,其杠杆率伴随着高负债快速增长。从2011年底到2021年初,华夏幸福有息负债从28.2亿增至1952.5亿;偿债财务指标上,华夏幸福全部踩中“三道红线”,随着信贷政策收紧,住房市场降温,其资金链断裂,违约负债迅速滚雪球式增长(从2021年2月到5月,逾期债务从52.55亿元陡增至572.20亿元)。事实上,2020年起,华夏幸福剔除预付款的资产负债率(三道红线标准之一)一跃过线(70%),而早在2018年以来,其净负债率总体上就已呈攀升趋势,企业流动性不断变差。在这种情况下,以“三道红线”为代表的信贷紧缩政策进一步限制了华夏幸福的再融资能力,导致企业陷入债务危机。
 
我们认为,以华夏幸福的债务危机为代表,房地产行业目前正面临“高杠杆、紧信贷”的潜在困境。房地产企业债务违约,恶性杠杆加持,尽管大部分企业暂时能够靠股东的资本力量支撑,但如若信贷政策持续收紧,单靠销售回款难以中短期内盘活资金链,企业不但自身面临破产风险,更有可能在行业内部分化加剧中被淘汰,这不仅会对债权人造成损失,更会给房地产产业链造成冲击。
 
针对房地产行业的风险,我们认为房地产企业不能被动等待纾困政策或股东资本,而是要主动出击改善流动性、偿债能力。具体而言,可通过减少拿地,加速去库存化、轻资产化,以减少资金大额支出及资金在房地产产业链上的低效占用,使资金向高效回报的位置积聚,并加速销售资金回笼;另一方面,短期内来看,应积极寻求战略投资以跳出短期踩到“三道红线”导致的恶性融资循环,谋求长期改善经营模式、优化资金结构。
 
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