随当前经济快速恢复和去年同期基数降低影响，房地产投资强力反弹。1—3月份，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%；比2019年1—3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。而2018年和2019年的一季度房地产投资增速分别为10.4%和11.8%，显然两年平均投资增速低于疫情之前的增速。而且从2021年一季度数据看，1-2月投资同比增速为38.3%，到3月份增速显著回落，这既有2020年2、3月基数的原因，也有2021年以来房地产市场调控收紧等综合因素。从区域看，中部增速最快，增长38.7%，这有湖北基数低的因素；东部地区投资额最高，为15603亿元，远高于中西部和东北地区总和。

 

受调控政策的影响，新开工面积、土地购置面积持续走弱。1—3月份，房地产开发企业土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%；较2019年一季度仍下降9.5%。“三道红线”的调控下房企对投资保持审慎，拿地投资态度趋于谨慎，红档、橙档房企投资大幅放缓，仅绿档房企保持增速。受土地购置面积的影响，新开工面积持续处于低位运行，但与此同时，受资金的影响，房地产企业加快竣工进度，抢工期便是抢回款已成市场共识，抢工期等同于抢回款。与土地购置面积同比上升不同，2021年一季度土地成交价款却同比下降，一季度土地成交价款809亿元，同比下降17.3%，较2019年一季度更是下降32.2%。可见，虽然各地地王不断涌现，但是整体上土地出让价格是下降的，显示出资金调控政策和土地出让政策的效果。

 

面对目前房地产市场不断扩大的差异化特点，房地产政策在“房住不炒”的定位下，最要注意的是细化调控政策，促进市场的刚需和改善性需求，构建有利于市场健康发展的长效机制，发挥与房地产市场相关领域的政策合力，共同打造健康的房地产市场。

 

 

目前我国房地产市场最大的特点是区域的差异化不断在扩大，甚至一个城市不同的区域由于教育等资源配置的不均也存在较大的差异。而房价是衡量这些差异最为明显的指标，从目前全国各地来看，房价稍微一露头，马上就会被政策严打。严格的限购、限贷政策，不但抑制了投资需求，连正常的刚性需求和改善性需求也受到极大影响。因此，当前房地产调控政策在保持限购限贷、限价限售的调控定力基础上，夯实城市政府的主体责任，完善央地监测、预警与约谈机制。对房价收入比较高的城市纳入常态化监测体系，将房价月度环比涨幅高于1%的城市纳入预警体系，并进行约谈，并将房地产市场运行质量纳入地方政府年度考核指标。统筹考虑新房和存量房市场运行规律，进一步提高限价限售政策的精准度和协调性。尤其是加强调研和政策调整，防止对首套刚性需求和市场改善型需求的误伤。

 

 

进一步强化“因城施策”的方针，注意房地产土地供应结构，区域投资结构和保障房结构。落实好房地产最新土地供应政策，根据人口净流入的情况动态增加土地供给量。优化房地产开发土地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求。对普通商品住房供不应求、房价涨幅过快的城市， 可以适当调剂增加土地供应量。土地供应过量、闲置土地过多的地区，必须限制新的土地供应。关注房地产开发投资的区域结构，促进区域投资增速与人口流动情况相匹配。在对于人口仍在持续流入、产业基础好的大中城市的房地产项目应该支持合理必要的融资需求；对于人口持续流出、产业基础较差的收缩型城市，要严控资金流入，甚至加大调控力度。保障性住房与商品房结构也要合理，防止市场出现另一种极端，从而抬高商品房价格。同时，保障房配套要完善，优化保障房设计，让保障房能真正成为中低收入人群满意的住房选择，而不是地方政府为了完成任务制造出来的“鸡肋”。

 

 

本轮住房价格的上涨一定程度与全球货币政策宽松带来的资产价格上涨预期加剧了一部分刚需的恐慌性释放。同时， 在这种资产价格上升预期和教育资源的不均衡背景下，带来二手房中的学区房价格飙升。事实上，货币宽松理论上确实影响资产价格，但是，具体影响哪些资产价格还需要看货币的流向， 我国当前严控资本向房地产市场流入，“房住不炒”的坚决定位决定中央对于房地产市场调控的决心，目前地方的调控政策也落实得非常细致，因此，对于投机性需求肯定是非常不理性的行为。而且随着经济面继续稳步复苏，一定程度上预示着今年货币政策将逐渐回归常态，部分阶段性措施将逐渐退出，因此住房需求需要理性。而对于学区房的上涨可能本身需求者都不是投机者，而是子女上学的刚需，但是在资源配置不公平的情况下，被迫选择高价学区房既是高房价的助推者也是高房价受害者，这就需要教育改革，让有限的优质资源如何公平分配， 消除学区房的概念。

 

 

我国房地产市场已经进入下半场，越来越多的城市进入存量房时代，房地产的区域性差异特征会越来越明显。而长期以来的房地产限购等行政性措施也终将会退出，市场化的调控手段和长效机制才是终极的调控手段。为此，充分利用税收、金融等调控手段，提高投资投机型需求购房难度和持有成本，进一步压缩其获利空间。积极拓宽投融资渠道，加大资金监管力度，以有效的经济结构调整引导房地产需求结构调整，加快完善供需匹配的分类城市住房调控体系。尤其是金融监管部门要根据防范房地产金融风险和“稳地价、稳房价和稳预期”的需要，研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。