《北京市物业管理条例》日前公布，并将于5月1日起正式施行。近日，媒体调查发现，不少小区存在业主维权难、业委会成立难履职难等情况。有的开发商涉嫌销售欺诈；有的小区里“问题”多多，物业公司未能履行物业服务合同约定，业委会长期“难产”。针对此类情况，业内人士认为，有关部门应依法及时处置相关矛盾，打通城市治理中的“堵点”。《北京市物业管理条例》将为调节业主、业委会、物业服务企业等有关主体间权利义务关系提供更明晰的法律依据，有助于切实提升城市治理效能。 

 

《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）自今年3月颁布以来，受到社会各界关注，学习和讨论热情也很高。学习和讨论《条例》可以有许多角度和方法。笔者倾向于从不同主体的角度来观察《条例》的新变化，进而分析未来北京物业管理制度建设的方向，以期为大家研究《条例》提供一些新的思路。

 

社区治理的领导者

 

自国家加强和完善城乡社区治理、改进城市基层党的建设工作以来，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，成为各地物业管理地方立法重要的顶层设计。本次《条例》中多个条款都明确了未来政府在社区治理中的作用：

 

一是发挥党建引领作用，构建共同参与的社区治理框架。根据《条例》第三条规定，业主、业主组织与物业服务企业双方之间不再仅仅是物业服务市场中互相对立的甲方和乙方，也是党领导下的社区治理的共同参与者。这一规定有助于理顺社区居委会、业委会、物业服务企业各方关系，弥合争议，减少物业服务矛盾纠纷。

 

二是发挥党建引领作用，加强对业委会工作领导。《条例》第三条在“红色物业”的基础上，提出同时要建立“红色业委会”，社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员，通过法定程序担任业委会委员。《条例》第三十五条、四十五条规定，业委会召开业主大会会议、业委会会议，要向居委会（村委会）报告，居委会（村委会）应当（可以）派代表参加。根据北京市住房和城乡建设委员会公布的信息，未来3年北京将把提高党组织和党建工作覆盖率作为物业管理领域需要开展的重点工作。

 

三是发挥党建引领作用，加强对物业服务企业工作领导。为了促进物业服务企业积极参与社区治理，《条例》第六十六条规定物业服务企业的项目负责人要在到岗之日起3年内到项目所在地的居委会、村委会报到，在居委会、村委会的监督、指导下参与社区治理工作。《条例》第九十三条规定，未按规定向社区报到的物业服务企业，将由街道办事处、乡镇人民政府给予行政处罚。《条例》第六十七条还规定，区住房和城乡建设委员会、街道乡镇和居委会（村委会）可以委托专业评估机构对物业服务企业参与社区治理情况进行评估。

 

物业服务市场的监管者

 

作为物业服务市场的监管者，《条例》涉及的政府部门和层级很多。从部门看，除了住房和城乡建设部门以外，还包括民政、规划和自然资源、公安、消防、城管执法等20余个部门。从层级上看，有市、区、街、社区4级。学习和讨论《条例》，梳理各部门和各层级的政府职责非常必要。

 

市、区两级住房和城乡建设委员会。市、区两级住房和城乡建设委员会作为物业服务行业主管部门，在物业服务市场监管中发挥着不可替代的作用：

 

一是《条例》第六条第一款规定，北京市住房和城乡建设委员会建立健全业委会、物业管理委员会（以下简称“物管委”）委员培训制度，区住房和城乡建设委员会组织对辖区内业委会、物管委委员开展培训，这是一大亮点。通过对物业服务市场甲方主体的培训，让业委会、物管委委员在法律框架内开展工作。

 

二是《条例》第六十八条规定，北京市住房和城乡建设委员会根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度。对物业服务企业实施信用管理有利于解决12345市民热线反映的物业服务突出问题。

 

三是《条例》第四条第二款和第四章第三节规定了通过加大老旧小区综合整治力度带动物业管理长效机制的建立。对老旧小区，要在社区党组织的统筹领导下，成立物管委，引导小区居民参与社区治理，共同决策小区公共事务，积极引入专业化的物业管理，逐步扩大物业服务的覆盖面。

 

此外，《条例》还规定北京市住房和城乡建设委员会要制定前期物业管理办法等《条例》配套政策和临时管理规约等示范文本；区住房和城乡建设委员会承担参与物业管理区域划分、物业项目承接查验和项目交接等物业管理其他监管职责。

 

其他相关部门。相对于《北京市物业管理办法》，《条例》在第六条第三款对发展和改革、民政、财政、规划和自然资源、城市管理、水务、市场监管、园林绿化、人防等相关主管部门的职责列举式原则规定基础上，通过《条例》第九十八条对物业管理区域内各类违法行为，明确规定由不同相关部门予以行政处罚，从而明确了其他相关部门在物业管理活动中的职责。

 

区人民政府。相对于《北京市物业管理办法》，《条例》中政府监管属地原则，权力和职责下沉色彩体现得非常明显。

 

《条例》第七条规定了区人民政府在物业管理政府监管中要承担的两项职责：一是加强对本辖区内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制；二是组织辖区内街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设或者房屋主管部门及相关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。

 

街道办事处、乡镇人民政府。《条例》第七条规定，街道办事处、乡镇人民政府将履行下列职责：

 

一是组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物管委组建，并办理相关备案手续；二是指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；三是参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人员依法履行义务，调处物业管理纠纷；四是统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。

 

此外，《条例》第八条、第九条还赋予了街道办事处、乡镇人民政府开展行政综合执法、突发事件应对中统筹调度等职权。相对于《北京市物业管理办法》的相关规定，街道办事处、乡镇人民政府在履行上述第一、第二项职责基础上，增加了第三、第四项，对辖区内物业管理活动进行全面的监督管理。从《关于加强新时代街道工作的意见》到《北京市街道办事处条例》，街道办事处、乡镇人民政府在城市管理和社会治理中的作用将得到进一步的发挥。《条例》的相关规定，明确了未来通过物业管理监管重心的下移和赋权街道，让街道作为物业服务市场的主要监管主体，推动物业服务市场的健康和有序发展。

 

社区居委会、村委会。在完善城市治理体系和城乡基层治理体系、推动城市治理的重心和配套资源向街道社区下沉的背景下，居民委员会、村民委员会是宪法规定的基层群众性自治组织，除了要履行好群众性自治组织自身的职能外，还被赋予协助街道办事处、乡镇人民政府开展政府工作的职责。《条例》第八条规定，居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作：

 

一是建立党建引领下的物业管理协商共治机制；二是就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；三是指导、监督物业服务人员依法履行义务，调解物业管理纠纷。