土地要素市场化有望“破冰”，会缓解房价上涨压力吗？

 

近年来，要素市场化改革的呼声不断高涨。在商品市场已经基本实现市场化的背景下，劳动力、土地、资金、技术、信息等生产要素的市场化改革也迫在眉睫。党的十九大报告中，要素市场化和完善产权制度一起被确定为经济体制改革的两大重点内容，也被视为现代化经济体系建设的应有之义。

 

在各类生产要素中，土地作为一种重要的基础性资源，在中国工业化和城镇化进程中扮演着重要角色，与政府财政、房价波动、农村发展、社会治理紧密关联。然而土地问题的复杂性也使得其市场化进程面临多重掣肘，发展相对滞后。

 

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，土地要素市场化改革有三个重点：

 

1、推动城乡土地要素自由流动，打破二元割裂。城乡二元土地制度制约了我国城乡住房建设的平衡，一方面，城市缺乏建设用地，土地供应弹性低，低价上涨；另一方面农村土地无法顺利入市，需要通过国有土地收储的方式，农民得不到合理补偿。结果是，进城的新市民无法承担城市高昂的居住成本，极大阻碍了新型城镇化进程。

 

此次意见提出要“建立健全城乡统一的建设用地市场，制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度”，深化农村宅基地制度改革试点，完善城乡建设用地增减挂钩政策，就是要让农民从城镇化中得到合理补偿，提高农民的财产性收入，改变过去“有财产无收入”的窘境，也让城市土地不足的问题得以缓和，在一定程度上改变住房供需矛盾。这一举措的意义无疑能够促进城乡融合发展，有利于城乡边缘区域开发。大城市圈周边区域将驶入发展快车道。

 

2、鼓励盘活存量建设用地，能够真正形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。由于产业结构的变迁，原来的工业用地效率低下，城市国有企业存在一些闲置土地。但由于土地性质和使用用途的管制，这些土地无法盘活利用。而另一方面，城市租赁和保障性住房缺乏土地，很难通过土地招拍挂的方式提供。因此，“充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用”，能够让城市中闲置的土地得到充分合理的利用，有利于闲置低效厂房仓库改造为租赁住房，为新市民提供安全可支付的居住空间，真正实现多主体供给、多渠道保障和租购并举。

 

3、土地供应更加富有弹性，更加符合需求规律。过去我国的土地出让与人口流动趋势存在一定的失衡，三四线城市土地供应量大，而人口聚集的核心城市土地供应缩减，导致地价、房价上涨。此次意见提出，“实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，推动土地计划指标更加合理化，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制”，就是要推动土地供应根据需求而定，建立“人-房-地”联动的土地供应机制，一线城市土地供应有望增加，缓解房价上涨的压力。三四线城市土地相应减少，避免土地资源浪费，避免空城“鬼城”。