房地产行业将面临哪些变化？

李奇霖最新演讲万字分享：我们该如何理解宏观经济运行的本质

李奇霖 / 2020-01-02 10:13:34

（二）房地产行业将面临哪些变化？

1、房地产融资强监管

今年5月中旬银保监会印发的23号文对信托提出了较高的要求，切断了信托向房地产企业进行前端拿地融资的渠道，信托贷款相应的受到较大影响。这拖累了房地产企业对土地的购置，因此房地产企业对于资金的需求只能依靠销售端。

房地产销售方面，在今年23号文出台以后，开发商对于融资渠道收窄一度恐慌，出现了降价抛售的情况。但是此后开发商信心有所恢复，后半年的销售有所好转。

2、房地产行业进入竣工周期

按照近年的模式，房地产开发商一般会选择只将房屋建到预售标准，然后进行预售，将预售资金用于继续拿地，以此提高市场份额。这种模式可以帮助开发商提前回笼资金，节约资金成本，从而撬动更多的项目开发。

此前三四线城市较大的棚改需求，以及房地产行业融资途径畅通的外部环境，都为房地产开发商提供了高周转、快扩张的条件。此外，无论是从融资、拿地还是销售的角度看，大型房地产企业相比于中小房企的优势都十分明显，因此房企对于扩大规模的需求也是此前开发商采用该快周转预售模式的动力所在。

但今年无论是房地产融资空间遭遇压缩，还是棚改收紧等一系列政策都使得开发商高周转的预售模式面临一些风险。

加之前几年开发商预售的一大批房屋已经迎来了交付期，商品房销售和房屋竣工之间已经形成了巨大的缺口，开发商交付压力增加。基于此，我们预计2020年将迎来一波竣工高峰，房地产行业投资将向后端施工→竣工部分转移，竣工增速将超过新开工增速，而且这种趋势有望持续到2021年。

随着地产竣工周期的到来，玻璃、钢铁、水泥等产业链或将均有所受益。房屋交付后就是装修环节，因此家电等行业也将被惠及。

3、2020年地产销量不会出现大幅下滑

销售是房地产企业在融资渠道收窄后最大的资金来源，因此明年房地产行业的销售情况也需要关注。我们认为明年房地产的销量不会出现大幅度下降，原因如下：

第一，目前强调要全面落实因城施策，意味着地方政府有更大的自由度，预计2020年将有更多城市变相放松。

第二，对银行来说，按揭是最好的资产，银行依然有动力放贷，因此说在房地产的资金供给端依然存在。

第三，从全社会对于房地产行业的预期来看，尽管有很多人对房价呈看跌观点，但是从全社会对于未来房价的预期结构来看，对于未来房价预期上涨的占比依然更多。

第四，由于更发达地区的教育、医疗等资源优势依然存在，因此无论是年轻人还是老年人，对于把房屋地点升级的需求依然存在。

第五，年龄结构的层层推进导致购房刚需依然在。2020年第一批90后将步入三十岁，90后对于购房的需求已经成为刚需。而80后开始步入中年，对于换房的需求变得强烈，90后对于住房的刚需又恰恰支撑了80后换房的需求。

4、房地产行业集中度进一步上升

由于2015年—2017年房企大量发债，2020—2021年将是房企债务的集中偿还期。由于房企融资渠道变窄，尤其是中小型房企将面临很大的资金压力。预计房地产业将加快整合，将有更多资金充裕的大房企收购中小房企，这会使得房地产业的集中度进一步提高。

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