黄奇帆：解读2020年后房地产的“六大趋势”
中宏国研 / 2019-12-31 15:34:26
未来10年，中国房地产的总量走势会加速下降吗？
第一个趋势：未来10年总量从17亿到10亿，10亿是平衡点
我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。
未来10年17亿每年会逐渐减少
到2030年会降到10亿平方米左右。
到2040年降到5亿平方米呢？也不会。
到了10亿平米左右就变成一个平衡点。
每年折旧和每年需要新建的数大体进入平衡态
就变成一个持续稳定发展状态。
也就是说现在的17亿平米是高点，到10亿平方米又会形成一个平衡点。过程中也不会回落降到3亿、5亿平方米。
过去30年，中国房地产规模总量是如何增长的？
首先，1990年全国才1000万方。彼时，整个中国不管是民间造的还是政府造的，那时候单位分房子，反正整个中国在1990年造了1000万平方米。
其次，2000年达到1亿平米。90年代开始有了房地产市场，房地产公司也从90年代展开，到2000年，整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米，这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的，已经是市场化的了。
然后，2010年正式达到10亿平。从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米，可以说这十年涨了10倍、
到如今，从2010年的10亿平方米又隔了八年，增长了7亿平方米，一共是2018年达到17亿平方米。
全世界房地产的增长规模以这么快的速度，从1亿平方米涨到17亿平方米，全世界一百年历史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模。
是不是今后十年再来翻一番，17亿变成34亿呢？我刚才说了不可能，2017年、2018年17亿平方米，大体就是中国房产规模的天花板，碰上天花板进入拐点，往后是逐渐减少的。
当然不会一年减3亿、5亿平方米。总的意思就是当年怎么样往上涨，势如破竹的上涨，减的时候不会势如破竹往下减，而是逐渐的往下减，十一二年减掉40%，大体如此。
为什么1990年-2017年，房地产从1000万平方米涨到17亿平方米，这个倍数不得了。里边有四个原因：
第一，人均面积从10平米到如今40平米的大改善
1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米，像上海人均住房其实只有六点几平方米，三口之家20平方米，这算是过得好的。
所以首先中国住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的过程，一个非常大的刚需扩张的过程。这是第一个概念。
第二，城市人口大幅扩张，带来巨大需求
小城市居民进中城市
中城市居民进大城市
大城市居民进上海、北京、特大城市等等。
人口扩张。1980年改革开放初期整个中国是9亿多人，城市居民2.8亿人口，那时候我们城市化率只有30%，也就是说当时不到3亿的城市居民。
到2000年我们城市人口到了5亿-6亿，现在城市人口多少呢？不算农民工，城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口，我们已经到了9亿多一点。
城市人口从当初2.8亿到如今7亿，而且人均达到40-50平方米，这是城市人口扩张产生了巨大的刚需。
第三，旧城改造的增量
我们在城市发展中有个旧城改造，对一些棚户区、一些危旧房拆迁，许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。
这种拆迁建新的过程，这一块也是发生在40年来，拆掉1亿平方米，可能造了3亿平方米来覆盖，这是一块新的补充。
第四，正常的房地产折旧
中国的房子50年代的时候农村里是土坯房，城里是砖木结构房。
首先，土坯房5、6年就要拆掉重造。
其次，砖木结构的房一般15年，城里的也要拆掉。
其三、到了1979年以后造钢筋混凝土，那时标准就是5层楼到12层楼，这些房子理论上30年左右就到了折旧年龄，拆迁重来。从这个意义上讲，1980年造的房现在差不多又要拆了。
中国钢筋混凝土的水泥标准、钢筋混凝土各方面档次相对国外都比较低。一直到2010年以后，我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准，这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年。
那么世界各国现在的钢结构的房，欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家只要是钢结构的房一般都是100年，没有地震这种特殊的外力破坏，不发生战争，正常状态下他们的房屋可以生存100年。
所以我们国家以前的房子15年、30年，拆了造，造了拆，所以中国人花钱花的是最多的，积累的是不够多的。所以从这个意义上，我们的GDP常常造了很多效益不高，战略上讲无效的GDP。
为什么说今后的十多年，房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿，不会这么涨。因为刚才说到高速度扩张的四个原因大部分消失了。
第一个就是人均现在到了40多平米，有的城市50平米，总之全国的平均值是40多平方。
全世界的城市有的人家庭富裕，三口人住着300平米的别墅，500平方的别墅，甚至有几套房。当然他的面积就超级多。但是就大数平均来说，一般到了50平方米左右，就完全满足了刚需，再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。
基本面上说，不管是巴黎还是纽约，人均住房都在50平方米左右，美国人是世界上房子比较大的，他也没有变成人均100、200。伦敦和巴黎也是。
就这个意义而言，当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米，那是特殊家庭富裕了以后的个案。而对比中国，过去从10平方到40平方米的巨大的缺口，这个阶段过去了。以后除非发生战争，房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。
第二，人口扩张红利基本有限了。
中国的人口城市化率已经到了60%，充其量再过十几年，到了70%，城市化率还会提高，城市化进程还没完成。但到70%以上基本就到头了，刘易斯拐点就拐过来了。
中国城市化率现在总体上已经比较高了。今后十来年还会有十多个百分点，差不多还会有2亿人进城，这是确定的。
但是这2亿人进城，跟原来5亿人进城是两码事。
它后面的后续部队越来越少了，所以就此而言农民数量在减少。这时候进城的人也不是铺天盖地的进城。
虽然未来小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人，相当一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在继续增加，但是增加的数量有限，只有少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。
所以概括来说，未来中国整个人口扩张的基数、农民进城的整个基数，今后10年数量会大大下降。
第三，旧城改造的改造速度变低了。
从前几年开始，我们新造房的标准至少都是50年以上，这样一来折旧率下降了。本来30年折完，现在变成了50年折完，这个基数又缩小了，这是一个方面。
旧城改造，大规模拆迁，为了建一栋楼把旁边还算正常的房屋一起拆了，城市布局调整，这些事情都在过去20年大规模的城市化过程中逐渐趋于完善。
未来像过去20年经常发生的每个城市都在扮演的大规模的动迁、旧城改造的故事，可能要减少70%-80%。
所以未来房地产的建设规模也就差不多。
另外从绝对总量来说，现在人均40多平方米，七八亿城市人口，我们有300多亿平方米。
或者今后如果9亿多城市居民，每人40平方米，360亿平方米。每人50平方米，450亿平方米。这400亿左右平方米今后当然会有折旧，那么这个折旧，如果按照50年平衡来算，每年就是8亿平方米。
所以我刚才说到了总量下降，降到10亿的时候，又过了十来年，形成了一个新的平衡态，就是指过十来年整个中国的存量房屋，各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候，用50年折旧，每年要折掉8亿多平方米。这就是要更新居住。
到那时候如果还有一小部分是结构性的，各种因素的修修补补，增减和补充，总而言之10亿平方米就是个平衡。
所以未来10年，17亿平方米一年变成10亿平方米左右，到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡，以后主要不是城市扩大造房子，不是改善刚性缺口造房子，而是房屋的寿命折旧形成了一个增量与存量之间的调整，这是我讲的第一点。
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