破解失衡的量化基础

 

黄奇帆对中国房地产业的失衡有很深刻的认识，最重要的是，这种深刻认识不是停留于经济学的实证分析上，他在实践当中所践行的一套依靠量化指导实践的方法论，在破解房地产失衡中卓有成效。在他的治下重庆，房价始终维持在令人不可思议的非常理性合理的水平上，获得广泛关注。

 

究竟一个城市应该供应多大的土地规模？黄奇帆认为要采取“爬行钉住，后发制人”的方式，科学合理地维持一个城市正常的用地规模。

 

如何界定“科学合理”？背后有明确的数理关系，就是一个城市土地供应总量按100平方米/人的标准进行量化实施，有1000万人就供应1000平方公里。如果一个城市有能力把人口发展到500万，以前给了350万平方米，那么现在起每年补几十万平方米。

 

所以，土地供应要“爬行钉住”，不是靠长官意志，而是看谁人口多，真正建立在人口规模的基础上，实现产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走的顺势机制。

 

最笨的办法，也是最有效的办法。

 

当然，人均100平方米的标准，不是都去建住宅，内部有着功能清晰定位明确的用途分配：55平方米用于城市基础设施、学校医院绿地等公共设施建设；20平方米是工业用地；剩下25平方米中，20平方米给居民住宅开发，5平方米给商业用地。

 

按照这个逻辑，一个1000平方公里的城市，可以有200平方公里的工业区，50平方公里的商业区，这是多大的规模呢？黄奇帆有一笔账，按1平方公里的工业区实现100亿GDP计算的话，200平方公里，就是2万亿规模，很大的工业体量了。他同时指出，对于对工业用地一定要强约束，要把过去那种粗放的过于慷慨的工业用地在集约使用思维下依靠政策上的高压紧逼手段将土地置换出来，或者在产业结构、工业结构里做调控，以真正地提高土地利用效率，使工业在用地更加节约。

 

50平方公里的商业区是什么概念呢？他举了一个例子，足以说明情况，美国曼哈顿商业区，只用了10平方公里，上海南京路的商业街，只用了几平方公里，集约程度也便可想而知了。

 

土地总量确定了，用地类型比例分配明确了，在地价方面，土地拍卖必须具备限价机制。这种机制表现在，大体上地价不要超过当期房价的1/3，如果周围房价是1万/平，则土地拍卖到3300元/平就必须适可而止，不可以用拍卖价格去覆盖征地价格，覆盖不了就用其他方面的资金加以平衡。

 

比如，旧城改造下来的成本很高的土地，用政府分配的城乡结合部的供应比较充分的土地资源获得的土地出让金，来补充平衡市中心旧城改造的土地出让金，背后看似吃了亏，但城市投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产不会失衡，这种可持续的发展，可以让税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，最终会让城市发展得更有活力。

 

在开发商融资方面，我国的开发商大多存在盲目的加杠杆倾向，自有资本与借贷资本比例达到1∶9，甚至1∶50，以至于谁的融资能力强，谁就能拿到地，成为“地王”，高价拿地，高杠杆融资成为普遍存在的做法，之所以不担心，是因为地价一旦炒高，问题便迎刃而解，这种恶性循环不仅导致房地产严重地绑架了金融，使得房地产具备显著的金融化特征。因此，“地王”现象的产生，不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，同时和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关。

 

对此黄奇帆有深刻的洞察，作为房地产市场的重要主体，他认为开发商买地必须是自有资金，同时社会融资量必须控制在1∶3的水平上，即自有资金必须占到总资金的25%。这样开发商以自有资金买地，然后向银行抵押融资，房屋建好后通过预售获取购房定金或按揭贷款，这种以科学合理的融资比例与市场秩序发展起来的房地产市场，可以杜绝房地产绑架金融，以及“地王”的产生，实现市场均衡。

 

对于购房者而言，要求首付比例达到20%~30%，二套房达到50%~60%，三套房及以后通通全首付，这样不用担心会带来金融危机，因为这种危机是个体行为，不会造成社会影响。

 

最终，土地供应保障了，比例分配好了，开发商自有资金管好了，百姓自付比例确保到了，房价想高都难。可见，高房价不是不能解决，是想不想解决的问题，非不能也，是不为也！

 

我们通常说要运用税制手段，通过差别化的税率合理调节高中低端房产，实现高端有遏制，中端有鼓励，低端有保障，就是要通过交易税递增的方式，将高端投机住房加到没人敢炒的地步，对中端实施鼓励，给予各种抵扣，尤其是首套自住房，将按揭贷款纳入个人所得税抵扣项，对低端有保障，就是不仅不收税，政府要出钱提高公共服务水平和质量，帮助困难人群和弱势群体解决住房问题。

 

要建立物业税、房地产税的成熟征收机制。物业价值上升，要根据升值幅度征税，做到越是高档住房持有成本越高，要使得房地产税对社会住房的各种存量、增量实现全覆盖，由于低端和合理的中端住房需求有许多抵扣项，因此房地产税虽然普遍征收，但最后绝大部分的老百姓压力不大，恰恰是对高端住房持有者形成压力。从这个意义上说，那种认为房地产税对遏制炒房没有作用，要么是纯属无知，要么就是睁眼说瞎话，有了房地产税，房屋持有环节成本提高，有利于资源的优化配置和租赁市场的形成。

 

建立有效的住房租赁市场。根据黄奇帆的说法，一个城市如果有1000万人口，200万人住了公租房，另外有200万人住了房产商提供的商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，最后达到50%的租赁市场，可以形成较为平衡的住房市场。为什么中国的住房租赁市场这么少？背后跟房产的租赁结构有关，尤其跟房产商的融资结构有关，1∶9的融资比例所形成的杠杆压力，迫使开发商房子造好房子，就必须忙着回笼资金，从这个角度上说，中国的房地产商不是不愿意持有房子用于租赁，而是深受融资结构所累，以致永远做不了持有房子的出租者。所以，政府有责任让开发商进入1∶3 的融资结构，维持整个房地产市场的平衡，为租赁市场打开和创造空间。

 

地票制度。中国的耕地总体不充分，势必要求我们在土地利用水平和用地结构上更加集约化，这内在地要求我们在工业用地方面必须最大化地集约，同时农村的建筑性用地要集约，但在城市住宅用地上不能太苛刻，要能给多给。在农村，百姓居住分散，人均建筑用地可以达到250~300平，而城市人均100平方米，因此当1亿农民进城，按照前述标准，城市新增1万平方公里土地，农村便当退出2.5万平方公里土地，但目前中国农民两头占，这一方面是我国户籍管理制度不完善，不能做到户籍因人变动，另一方面是我们的城市化过于粗糙，在没有很好解决进城人员基本民生情况下，使得同等公民待遇难以落实，最终才使得我们10年减少1亿亩，30年少3亿亩耕地的局面，否则应该平衡有余。

 

从这方面说，黄奇帆在重庆实施的地票制度，显然为中国的城乡土地增减找到了一条路劲，这种地票就是把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业土地、小学土地、粮站公共用地，复垦为耕地，最后城乡土地增减挂钩，全社会耕地总量增加，一方面解决了我国耕地后备资源不足的问题，同时用腾出来的地票指标，让房产商购买造房，实现土地供应平衡。并且，房产商在土地交易市场购买土地指标，以一亩几十几百万的价格给予农民，起到了反哺农村，增加农民收入的作用。再者，地票的虚拟性、票据性，使得其辐射性极强，既能反哺5公里、10公里外的近郊，又能反哺成百上千公里开外，黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来，征上海郊区的地，这个钱就流到了黑龙江。

 

可以说，地票制度使得城市化过程中，对平抑城市土地供应不足造成房价畸高的根源，起到了遏制作用，能显著增加城市土地的有效供给。重庆过去这些年，房价之所以不涨，就在于每年从国家拿的20万亩土地指标，除去城市基础设施、工业、商业用地，将所剩10%全部给了万州、涪陵等中小城市，而主城重庆每年2万多亩的房地产开发用地一概用地票，这样土地供应量增加了一倍，土地供应宽松，房价自然涨不上去。