黄奇帆每一次公开亮相，发表对经济形势和经济问题的见解，都引发热议。

 

作为中国地方（曾经）中对经济颇有心得的技术官僚和“金融市长”，黄奇帆对经济的理解和把握，思路清晰，见解深刻，主政重庆7年（2009—2016年），经济增速一直遥遥领先，这份不俗的业绩背后，其实是厘清了当下中国普遍存在的一系列纠缠不清又难以处理的经济增长与资源配置的关系，维护了良好的市场生态，在成功激发市场活力的基础上，实现了经济发展在速度和质量上的统一。

 

在中国的政府系统中，可以说黄奇帆是为数不多的懂经济的高级官员。

 

房地产的失衡揭秘

 

在现代社会，房地产业作为国民经济的支柱几乎成为一种通态，表现为不管是在城市的高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产业每年产生的GDP至少占这个城市的5%。房地产业以其广泛的产业关联性，涉及大大小小几十个工业产品、工业材料，其兴旺与否直接对关联产业构成影响，呈现出龙头产业的特征。又则，房地产以其关系到老百姓的衣食住行，属民生产业，中产阶层很重要的财产与其高度相联，又成为财富的象征。

 

处于追赶期的中国前期在房地产业上的巨大发展空间，带动了房地产业的迅猛发展，又基于其非理性繁荣与多年盲目扩张，叠加政策上的失利与引导失据，房地产业的过度金融化和泡沫化所导致的“脱实向虚”和负外部性，日益引起中国经济的结构性失衡，这种失衡表现在房地产与实体经济上尤为明显。

 

黄奇帆将这种失衡的原因，归结为十个方面：土地供应、土地价格、房地产占用的社会资源、绑架金融、税收、销售租赁比例、房价收入比、房地产业内部结构、市场秩序、调控方向。

 

首先是土地供应。在我国，建设用地来源的很大一部分是通过变更土地类型，将耕地转化为建设用地，才保证了国家建设事业的发展需要。理论上说，建设用地与耕地是一对矛盾体，批准一亩建设用地，必将减少一亩耕地，无疑这对一个人口逾13亿的大国，构成巨大的潜在威胁。农业是国民经济的基础，粮食是基础的基础，确保粮食安全，始终是国计民生的头等大事，一是吃饭，二才是建设，因此确保18亿亩耕地面积早在多年前就作为一条红线被确立下来。为实现耕地数量不减少，国家明确规定对建设用地所占用的耕地，必须首先足额补充，补充的耕地质量不得低于所占用的耕地质量。

 

现实困境在于，补充耕地资源分布不均，使得这种占补平衡成为国土资源管理绕不开的实践难题。

 

从近年来我国建设用地供应情况看，呈现出“低—高、高—低”的正态分布，土地供应上的年度不均加剧了人口流入与城市用地规模的矛盾。由于供应的建设用地包括了途经城郊和农村的开发建设，不能全部用于城市建设，这导致每年供应的建设用地能够用于城市建设大约为总量的2/3。

 

2/3又包括四部分：工矿仓储用地、商服用地、住宅用地和基础设施等其他用地。其中，工矿仓储用地尤其是基础设施建设和公共设施建设等用地占据了相当大的一部分，最后留给住宅用地的指标十分有限，仅有10%左右，这个比例与老百姓的住房用地一般要占到该城市所有土地的20%相差甚远，分配比例上的极度不平衡，加上我国在实践中对大城市人为实施总量控制，更进一步加剧了人口流入与城市规模的人地矛盾。

 

最终结果是，土地供应不足，人口高度集聚，土地价格水涨船高，房价畸高不下，政策调控与资源配置上的逻辑矛盾既让房地产日益呈现出失衡特征，也加剧了市场预期与公共服务提供间的矛盾。

 

在土地价格方面。十余年来，中国一线城市房价几乎上涨10倍。2000年中国GDP刚突破10万亿，贷款余额尚不足10万亿，2018年中国的GDP是2000年的9倍，贷款余额是2000年的近14倍，M2规模同样是2000年的近14倍，到底是货币涨→房价涨，还是土地涨→房价涨？本质上看，一切物价上涨都内在地表现为通货膨胀现象，但是背后的机理在于，即便货币通货膨胀增加数倍，有的东西上涨，有的东西跌价，这种价格涨跌的背后，最直接的驱动因素是供求，如果一种商品本身是供过于求的，那么即便货币发行量增加数倍，价格跌去一半也有可能。

 

因此，房价之所以上涨，背后因素在于地价。黄奇帆认为，中国的地价贵得离谱的背后，是三种因素叠加使然：

 

一是拍卖制。本来在政府主导的定价机制中，拍卖是一种阳光下运行的市场机制，能够有效避免腐败和灰色交易，但囿于拍卖制价高者得的市场规则，几十轮、上百轮地竞价下来，价格越拍越高，对拍卖的价格上限如何封顶，又缺少有效的制度安排，因此拍卖制下市场效率与社会公平不能兼顾的局限，使得拍卖机制作为推高地价的推手不可避免地为人所诟病。

 

二是土地本身供不应求。根据黄奇帆的说法，城市的住宅土地，如果保持在供地量的20%会比较平衡，但前面论述的数据表明，我们只有10%，严重的短缺使得结构显著失衡，尤其是，对一线城市供应上的不足，加剧了拍卖价格的失衡和失控，最后反映到房价上必然水涨船高，使得高房价问题愈演愈烈。

 

三是旧城改造和市内拆迁。通过对城中村、棚户区等破旧房屋进行拆迁改造，以盘活现有存量的方式获得城市建设的土地增量，是中国近年城市发展实践几乎通行的方式，旧城改造本身属于城市建设用地，无须额外向国家伸要指标，无疑是获取土地的捷径，加上改变了市容，政府当然乐此不疲。

 

但问题在于，拆迁和旧城改造会推升房价。背后原理是，如果该片区现行房价7000元/平，拆1000户，每户100平，10万平方米的补偿大体会参照这个片区的均价，则最后以地价7000元/平的价格拆下的10万平米土地，造出来的新房价格必定会翻倍，一两年后，如果该区地旁边的地拆迁，则拆迁的成本便是此前造房的成本，然后以该地价作为成本拆出来的房子，新房价格必定会卖到三万四万。最终，这种靠拆迁而来的土地造新房子，滚动开发，房价自然节节攀升。

 

因此总的结论是，城市在拍卖机制下，总体上的新供土地短缺，加上老城改造、拆迁循环，这三个机制叠加在一起，房价飙涨便是铁板钉钉中事。

 

房地产占用社会资源。黄奇帆有一个1/6理论，对房屋支付价格做出了具体量化，假如中国每个城市的市长可以按照这个量化标准，对所辖城市的房地产市场价格予以矫枉纠偏，能给中国居民带来可观的减负效果，这种减负效果所释放的智力资源带来的经济与社会效益，将给当地带来无尽的民间红利，扩及中国，便是巨大的社会财富存量和增量，并整体推动社会的进一步发展。

 

该1/6理论是，一个正常的家庭，用月收入的1/6以内支付房租最为理想；买房则用一生工作收入——三十六七年——的1/6最为理想，这样比较没有负担；同样的，一个城市的房地产投资，要控制在GDP的1/6以内；进一步的，一个城市的固定资产投资不要超过GDP的60%，房地产投资不要超过固定资产投资的25%，否则城市的发展不可持续。

 

固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，都是一个城市发展不可持续的表现。

 

绑架金融。房地产的盲目扩张直接带动了大量银行贷款的投向，开发贷加按揭贷，叠加房地产企业通过信托、委托贷款、民间高利贷等方式向非银行金融渠道违规举债融资，房地产占用的大量泛金融资金使得房地产业具备明显的金融化特征。

 

市场秩序。在利益驱动下，开发商随意更改、转化土地划用途，商用改住宅，工业改商用，并随意变换容积率；在房产销售上，将商铺面积切碎了卖，卖不掉了再售后返租，背后实际是高息揽储，最后一旦坏账，便是社会不稳定的源头；利用高利贷、职工系统乱集资和社会诈骗进行非法违规融资，形成房产开发乱象；囤积土地，故意迟延不开发，在房价连年上涨情况下，囤地炒作，即能大获利润，既造成囤地炒房之风，又造成政府土地储备不足。

 

调控方向。短期的措施多，长期的措施少；行政性的手段多，法律、经济上的手段少；需求侧的措施多，供给端的措施少，结果使得政府本身在管理房地产市场过程中，呈现出一种凌乱维稳式的调控状态，经济下行时刺激房地产，房地产泡沫加大，竭力防风险，这种盯住需求侧的调调控控，松松紧紧而缺乏有效的结构性的调控缺陷，使得房地产市场调控处于混乱状态。

 

综上十种房地产失衡，最终带来的三个后果是：经济脱实向虚，对实体经济投资造成严重的挤出效应，伤害经济社会发展的正常基础；投机炒房盛行，进一步推动资金流入房市，加剧泡沫形成，引发系统性风险；房价畸高，加重居民负担，不能安居乐业，影响社会稳定。