房地产税的最佳出台时机是经济稳定发展、房地产市场平稳健康运行时期。

 

在经济稳定发展、房地产市场健康运行时期出台房地产税，边际影响最小，更容易被市场所接受。当房地产市场上行时，房地产税预期成本远低于房价和房租上涨的预期收益，征税虽不会对市场产生重大冲击，但目前市场继续上行带来的风险也越来越大。当市场下行，一方面持有房地产的预期损失放大，另一方面也强化了政府调控和房价下跌的预期，使得持有者更急于脱手，加速房价下跌。

 

房地产业对国民经济有着巨大的拉动作用。房地产对国民经济增长的重要作用表现在投资、生产和消费三个领域。房地产不仅自身促进经济增长、提高民生质量和水平、解决就业、贡献财政税收，而且具有产业链条长、关联行业多的特点，拉动一大批产业的发展。第一，房地产开发投资直接形成固定资产投资；第二，房地产投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业的生产与投资；第三，房地产销售后，带动与住房有关的消费，促进了家电、家具、家纺、装潢等制造业的生产与投资；第四，房地产的开发和销售，对金融、物业管理等第三产业也有明显的带动。2018年房地产业增加值占GDP的比重为6.6%，房地产对上下游相关行业增加值的拉动占GDP的比重为9.2%，二者合计占比高达15.8%。

 

当前经济下行压力加大，未能给房地产税出台提供最佳环境。当前我国经济金融形势严峻，三季度GDP增速创1992年以来新低，其中，出口连续两个月负增长，消费低迷，固定资产投资持续放缓；财政税收收入下滑，税收连续5个月负增长、11省市财政负增长。

 

以日本为例，1991年为抑制地价上涨和房地产投机开征地价税、强化特别土地保有税，成为地价下跌的加速器。1985-1990年金融自由化和国际化导致商业用地价格大幅上涨，主要集中在三大都市圈、6个主要城市。1986-1990年，全国土地价格指数增长42.3%，而6个城市土地价格指数增长了160.6%，东京圈、大阪圈分别增长153.5%、166.3%。

 

1991年1月，《综合土地政策推进纲要》、《土地税制改革的基本方案》陆续出台，主要调控措施包括：开征地价税、强化特别土地保有税以及提高土地评估标准。

 

开征地价税、强化特别土地保有税的本意是增加土地持有成本抑制房地产投机、挤出虚高的价格泡沫。但从实施效果来看，加税短期内大幅强化了市场悲观情绪、加速房价下跌，尤其对中心城市土地价格的下跌起到了明显推动作用。1992年当年6大城市房价指数即下跌15%，截至2018年6大城市跌幅高达76.0%。

 

日本1991年加税成为地价下跌的加速器，主要原因有三。第一，投机盛行，是推动此轮地价上涨的重要因素。日本1975年开始城镇化率增速趋缓，到80年代后期刚需已充分满足，地价快速上涨主要由投机驱动，大量法人和个人持有土地，受加税影响较大。第二，市场下行期房地产税大幅增加持有损失。出台时房地产泡沫已经开始崩溃，由于地价评估调整滞后市场价变化，实际税率上升和地价下跌并存，土地持有越久损失越大，持有者更加急于脱手。第三，强化了政府调控和地价下跌预期。加税政策目的在于增加持有成本、减少囤地，但成为政府强力调控的信号，强化了市场悲观预期。