1、房地产税是发达经济体的地方主体税之一

 

房地产税是成熟市场经济体地方财政收入的重要和稳定来源，具有独特优势：第一，房地产税属于直接税，相对间接税而言不易转嫁。第二，房地产具有收益税的特点，作为地方政府重要财源，用于支持地方公共设施建设和服务，提升地方房产价值，形成正向循环。比如在美国，房地产税占美国公立学校教育经费的45-50%，房地产税较高的地区公立学校教育水平也通常更优。房地产税收入的增加，可以有效促进地方税收收入的增长，推动地方财政建设。房地产税取之于民用之于民。第三，房产不易损耗，房地产税按年征收，征收额根据房价变动而变动，充分反映房地产市场发展，形成稳定收入。第四，调节收入分配，占用土地空间资源多的房屋所有人需要缴纳更多房地产税，同时由于增加持有环节成本，可以部分抑制投机性需求。

 

美国学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均来自于房地产税。房地产税占地方政府税收收入比重超70%，占总收入比重达1/4，仅次于政府转移支付收入。英国市政税作为地方政府主要税种，2016财年，英格兰市政税合计征收261亿英镑，占地方政府本级财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%。加拿大房地产税对于地方总体税收以及地方总财政收入的贡献度则一直稳定在85%以及50%左右，为地方政府提供了稳定有保障的收入来源。

 

2、存量房时代渐行渐近，土地财政难以为继

 

存量房时代土地财政面临挑战

 

1998-2013，是中国房地产“大建设”的十五年：60-70年代婴儿潮先后进入首置期、城镇化大幅推进、经济高速增长，住宅新开工年复合增速16.8%，住房短缺大获改善。当前中国房地产市场已逐步进入提质降速阶段，住房建设由高速转向中高速，逐渐向存量房阶段过渡。

 

热点城市房地产市场发展节奏更快。分城市来看，热点城市市场发展进程更快，且基本遵循拿地峰值-新开工峰值-销售峰值-存量房市场的演化路径，以三个一线城市为例，2002-2003年，北京、深圳、上海先后出现土地购置面积峰值、2003-2004年先后出现住宅新开工峰值、2005-2007年先后出现住宅销售峰值、2011-2015年先后进入存量房市场。

 

第三、存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低，地方政府征税动力提升、征管力度增强。

 

随着城镇化率提升，存量房时代到来，土地出让收入和建设交易环节占比近90%的土地财政收入逐步减少，地方政府主要事权支出也由大规模开发建设转向公共服务，因此征收动力和征管力度增强。

 

2014年开始，国有建设用地出让面积已进入下行通道， 2017-2018年地方政府土地出让收入大幅增加，主要因为房价上涨、房企集中补库存带动地价大幅上涨。随着存量房时代逐步到来、土地市场降温，未来土地出让收入将随出让面积减少而重回下行通道，而房地产税规模随税基和实际税率提升而增加，最终超过土地出让收入规模。