为什么只预测到2030年房价？

 

这个很简单，原因四条：一是相关的预测数据可以取至2030年；二是现在有上百个城市都有这样的楼市限制因素，一些城市还有3、5年的限售，从买房到拿房，到办理房产证后转售，都需要很长时间；三是房子是不动产，不像证券产品，可以T+1什么的，大多数房子都需要持有很长时间；四是我们城市化快速发展期可能差不多也就在这前后，再往后就属于一个自然缓慢增长过程。

 

从影响未来房价的三个关键因素，推导2030年全国住房均价大概是多少？

 

中国房价发展，从来都是各方面综合因素作用结果。短期受到政策影响，长期受到人口、经济、货币、土地等因素影响，但对房价起到决定性作用的就三个，即人口、货币、土地三个关键因素，下面我们从三个因素来推导未来房价增幅及大概价格：1.从人口因素看。离开人口预测未来房价都是不责任的，因为无论是投资者还是炒房团，房子最终都会转到有实际居住需求的人手中，也就是我们说的“房子是用来住的”。根据此前联合国预测的数据显示，到2030年，我国城市化率将达到70%以上，在2018年59.58%基础上，再提升至少10个点，对应新增城市人口1.9亿，总城市人口达到10.2亿，年均城市化人口在1800万上下，跟最近几年速度差不多。从人口这个角度看，我们的楼市购房需求支撑强劲，但考虑到部分人在城市里已有购房，需求会有所降低，但可以通过快速增加的改善需求弥补一部分。结论是，到2030年，楼市的基本面不会有多大变化，只是一个由量到质的转变。

 

2.从货币因素看。房价增长其实也是一种货币现象，我们2018年的货币供应量M2是2009年的3倍，10年时间净增2倍，当年1元一件的商品，现在涨到3元算是正常，如果当年5000元/平米的房子，现在1.5万元/平米，仅是价格同比例扩大而已。对于未来10来年，对货币的两个判断：一个是超发一定是持续的；二是随着经济增速进入“L”型，货币增速也会随之放缓，那么，会降到多少呢？基本是GDP增速+物价指数，而此前是多少呢？在2011年之前的十多年，都在11%以上，而2017年和2018年是在8%左右，也就是下降了3%。在过去15年左右时间，全国年均房价增速在9.5%左右，同样去掉3个百分点，未来10年房价年均增速应该在6%-6.5%之间。

 

3.从土地财政替代看。土地为面粉，房子如面包，前者占后者成本60%以上，地价对房价起到决定性作用。去年，全国卖地收入6.5万亿，我们地方的公共预算是9.8万亿，土地收入基本占到本级财政的2/3，在城市发展中起到举足轻重作用。在未来10年，预计土地财政增长会放缓，加之其他税种补充和新兴产业财税增加，会对土地财政有所替代，但根据机构对我国未来土地财政替代测算可知，替代幅度有限且缓慢，结论是，在未来相当长一段时间，除一线北上深大城市外，大部分二三线以下城市，土地收入还是重要收入，地价推动房价的模式可能还会延续，只是幅度会有所降低罢了。

 

以上，从三个因素看，人口和土地两个因素对未来10年楼市还是有强力支撑的，只是无法量化成一个房价数据。由此，内行人推测：预测到2030年时，全国住房均价年均增幅在6%-6.5%之间，整体增幅在72%-78%。

 

如果换算成房价数据的话，在2018年8736元/平米的基础上，再增加6290元/平米-6814元/平米，达到1.5万元/平米-1.55万元/平米。当然，这仅是预测的2030年全国住房均价。具体到各城市肯定有高有低，有的城市会显著高于这个增幅，比如优质都市圈和城市群内城市，但也有很多收缩型城市会大幅跑输这个幅度。